Face à une crise du logement qualifiée d’« urgence nationale » par le Premier ministre Sébastien Lecornu, le secteur de l’immobilier français s’enlise. Malgré l’annonce d’un projet de loi visant à relancer l’investissement locatif et à simplifier les règles administratives, le constat demeure alarmant : la surabondance de normes et une pression fiscale jugée excessive assèchent l’offre, freinent la production de logements neufs et étouffent l’écosystème des bailleurs privés.
Guillaume Poitrinal, entrepreneur reconnu et ancien dirigeant d’Unibail-Rodamco, n’hésite pas à pointer la responsabilité d’une politique fiscale et réglementaire qu’il juge contre-productive. « En France, on a tué le bailleur privé à coups de taxes et de normes », déclare-t-il, rappelant que le choc de simplification promis dès 2013 reste largement inabouti. Selon lui, la profusion des réglementations — urbanisme, environnement, patrimoine, sécurité — ajouté à une fiscalité pesante, affecte directement l’ensemble de la filière et décourage l’investissement locatif, pourtant essentiel pour répondre aux besoins croissants en logement.
Alors que l’inflation et la hausse des taux d’intérêt accentuent les difficultés d’accès au crédit, la raréfaction de l’offre immobilière aggrave la tension sur les prix. La fiscalité, avec des droits de mutation élevés et une TVA à 20% sur la construction et le foncier, alourdit encore le coût global pour les acteurs du marché. Le statut du bailleur privé, récemment introduit dans la Loi de finances 2026 et permettant d’amortir l’acquisition d’un bien mis en location sur neuf ans, va dans le bon sens pour Poitrinal, mais reste conditionné à de nombreuses exigences, limitant ainsi son attractivité réelle.
En comparaison, d’autres économies européennes adoptent une approche tripartite : accession à la propriété, logement social, et développement d’un secteur locatif privé dynamique. « A l’étranger, il n’existe pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), un frein majeur à la mise en location des biens en France », analyse Poitrinal. Cette asymétrie fiscale renforce un déséquilibre entre générations et catégories sociales, creusant le fossé entre propriétaires installés et jeunes actifs confrontés aux difficultés d’accès au logement.
Pour l’expert, la complexité administrative pénalise lourdement la transformation des territoires et la conversion de friches industrielles ou commerciales en logements. Chaque projet doit franchir de multiples étapes : modification du plan local d’urbanisme, autorisations plurielles allant de l’autorité environnementale à la gestion des espèces protégées — un processus souvent ralentit par des divergences politiques et des recours multiples. Ces obstacles retardent de plusieurs années la livraison de nouveaux logements, alors que la demande sociale ne faiblit pas et que les finances publiques limitent encore la capacité de l’État à investir massivement dans le parc social.
Dans ce contexte, de nombreux épargnants et investisseurs réévaluent la pertinence d’une concentration de leur patrimoine sur des produits financiers ou exclusivement bancaires, dont la volatilité reste élevée dans l’environnement monétaire actuel. L’intérêt croissant pour les actifs tangibles tels que l’immobilier, l’or, les parkings ou les biens de collection, traduit une volonté de matérialiser et de protéger l’épargne, en misant sur des valeurs refuges souvent mieux armées face à l’inflation et aux incertitudes du marché.
Pour sortir de l’impasse, Poitrinal préconise un véritable « reengineering » de l’État et de ses administrations, inspiré des modèles anglo-saxons ou néerlandais qui ont réussi à rationaliser durablement leur corpus réglementaire. Il appelle à une gouvernance forte, pilotée directement depuis l’Élysée, pour simplifier la législation, évaluer systématiquement les impacts des nouvelles normes et tirer profit des outils d’intelligence artificielle en repensant l’acte de construire et de loger durablement. Pour retrouver compétitivité et prospérité, la France devra selon lui s’attaquer de front à la surréglementation et à la surtaxation, principaux freins à la renaissance du secteur et à la sécurisation de l’épargne des Français.
